Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Содержание
  1. Как делится ипотека с точки зрения закона
  2. Брачный договор
  3. Нюансы раздела ипотечной квартиры
  4. Способы разделить ипотеку и ипотечное имущество без привлечения банка
  5. Способы разделения совместной ипотеки.
  6. Практические советы и рекомендации
  7. Уделяем внимание правильному изучению документов
  8. Основные понятия и принципы ипотечного кредитования
  9. Как разделить квартиру находящуюся в ипотеке

Как делится ипотека с точки зрения закона

Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Раздел имущества после развода создает немало сложностей. Необходимо решать массу вопросов, и в первую очередь приходится спросить себя: «Если мы разводимся, то как мы станем делить между собой квартиру в ипотеке после развода, которая пребывает в залоге у банка, как мы станем выстраивать отношения с созаемщиками, если таковые имеются? Кому и в какой пропорции в дальнейшем выплачивать оставшуюся часть ипотечного займа ?»

Осложнения в ситуации с ипотечным кредитом возникают еще и потому, что проблема затрагивает интересы как обоих бывших супругов, так и кредитной организации, тогда как раздел имущества, если оно не обременено ипотекой, требует только согласия между разводящимися супругами. Отсюда мы можем констатировать значительную сложность при принятии решения, которое могло бы удовлетворить все три стороны. В момент согласования обязательств по погашению ипотеки и разделу ипотечного жилого объекта при этом зачастую наблюдается ущемление интересов одной из сторон.

Возникают ситуации, когда банк-кредитор, решившийся на реализацию залогового жилья, если по нему не погашается ипотечный заем, оказывается перед фактом, когда суд после подачи иска решает лишить заемщика единоличной собственности на квартиру по ипотеке по окончании процедуры развода или заимодатель после расторжения брака, лишившись квартиры, вынужден и дальше погашать ипотечный заем.

В силу специфики каждой отдельной ситуации, изобилующей разного рода нюансами, мы отмечаем отсутствие на данный момент единого плана, который позволял бы принимать однозначные решения в разделе обязанностей сторон после расторжения брака по ипотечному кредиту и залогу недвижимости. В правоприменительной судебной практике сегодня отсутствуют прецеденты, на которые суды могли бы ориентироваться в ситуациях такого рода. Поэтому в аналогичных случаях мы наблюдаем, что после подачи иска суды выносят зачастую совершенно разные решения, вплоть до противоречащих друг другу. Возникновение юридических проблем в ситуации, когда суд должен поделить ипотечную квартиру после развода супругов, обусловлено в первую очередь отсутствием четкого правового регулирования и соответствующей доказательной базы в действующем законодательстве России.

Главный критерий, по которому сегодня ипотечное имущество делится между мужем и женой после того, как брак расторгнут, мы видим в том, что, если жилье было приобретено супругами в период, пока они находились в браке, на средства от ипотеки, то относиться к нему следует как к совместно нажитому имуществу. Отсюда мы наблюдаем последствия правового характера, которые ведут к тому, что это имущество делится пополам. Раздел имущества, которое было приобретено мужем и женой на заемные средства, и жилья по займу ипотеки в том числе, не зависит от того, на кого из супругов был оформлен кредит ипотеки, если иное решение проблемы не было оговорено брачным соглашением, если таковое существует. Между экс-супругами также делятся имеющиеся перед банком финансовые обязательства, вне зависимости от того, был ли ипотечный кредит оформлен на кого-то конкретно или они являются созаемщиками.

Регулятором семейных правоотношений в России, как известно, выступает Семейный кодекс РФ. Из него мы можем узнать, что под общей собственностью супругов следует понимать все то, что было приобретено ими в период пребывания в браке и рассматривается как равные части, принадлежащие каждому из супругов. Таким же образом толкуются и долговые обязательства. Мы отмечаем, что с точки зрения Семейного кодекса России квартира, купленная по ипотечному займу, также рассматривается в виде общего для супругов имущества. Не имеет значения, кто из них явился заемщиком по кредиту, кто вносит платежи из своих доходов. При отсутствии брачного соглашения между супругами раздел такого жилья будет произведен на паритетных началах, равно как и погашение оставшегося долга будет поровну распределено между ними. По отношению к банку у супругов наблюдаются обязательства двух видов: кредитные и залоговые. Их регулирует уже не семейное законодательство, а Гражданский кодекс РФ. В положениях о займе и залоге Гражданского кодекса РФ в статье 391-й указано, что смена должника в обязательстве возможна лишь с согласия кредитора.

Российское семейное право, таким образом, однозначно заставляет супругов делить пополам любую совместную собственность, хотя на практике мы можем наблюдать ряд отклонений от этого принципа, потому что с жильем, находящемся в залоге у банка-кредитора, собственники не могут совершать какие либо действия юридического порядка.

Брачный договор

Рассматривая развод и ипотеку, стоит обратить внимание на то, как делится ипотека при разводе супругов, заключивших брачное соглашение. Заверенный нотариусом брачный контракт – официальный документ, в котором прописаны пути решения всевозможных конфликтов

Вне зависимости от времени заключения (до свадьбы или в браке) в договоре указываются правила раздела собственности. То же самое касается и разделения обязанностей перед банком

Заверенный нотариусом брачный контракт – официальный документ, в котором прописаны пути решения всевозможных конфликтов. Вне зависимости от времени заключения (до свадьбы или в браке) в договоре указываются правила раздела собственности. То же самое касается и разделения обязанностей перед банком.

Если в соглашении нет упоминаний об ипотеке, дележка имущества осуществляется стандартным способом.

Нюансы раздела ипотечной квартиры

Квартира, приобретенная в ипотеку в барке, разделяется между двумя супругами в равных долях, даже если имущество оформлено только на одного из супругов. При этом не учитывается, кто из супругов выплачивал какую часть кредита. Если квартира была взята в ипотеку одним из супругов до брака, но второй супруг выплатил часть ипотеки, он может потребовать вложенные деньги назад.

Исключением является случай, когда у супругов есть несовершеннолетние дети, которые после развода остаются с одним из родителей. В таком случае суд в большинстве случаев оставляет право пользоваться квартирой за тем из супругов, с которым будут жить дети, либо присуждает ему большую в долевом соотношении часть квартиры.

Способы разделить ипотеку и ипотечное имущество без привлечения банка

Как правило, банки неохотно идут на внесение изменений в договор об ипотеке и в судебной практике нередко случается так, что официально разделить ипотеку между двумя разведенными супругами либо переоформить кредит только на одного супруга бывает затруднительно. Именно поэтому в большинстве случаев рекомендуется не разделять обязательства по ипотеке, а постараться выплатить ее после развода за счет продажи имущества.

Продажа квартиры и выплата ипотеки

С разрешения банка разведенные супруги могут продать жилье по рыночной стоимости и выплатить за счет полученных средств оставшуюся часть ипотеки. Если денег будет недостаточно для того, чтобы выплатить весь размер кредита, оба разведенных супруга будут иметь одинаковые обязательства перед банком по выплате долга. В случае если вырученных с продажи денег будет больше, чем необходимо для выплаты ипотеки, остаток суммы супруги разделят между собой в равных долях.

Выкуп доли одного из супругов

После выкупа доли супруга, второй супруг становится единственным собственником квартиры, который ответственен за выплату ипотеки. Если выбрана такая схема раздела ипотечного имущества, нужно обязательно знать какую сумму оба супруга уже выплатили по ипотеке и половину этой суммы супруг, который остается арендатором квартиры, должен выплатить тому, кто отказывается от своей доли в жилье. Таким образом, можно прийти к одному из наиболее разумных компромиссов, при условии, что оба супруга в браке выплачивали ипотеку в равных долях.

Совместная выплата ипотеки

После развода долг по ипотеке и все имущество супругов будет автоматически разделено между ними в разных долях. Если бывшие муж и жена могут продолжать жить в одной квартире или хотя бы своевременно выполнять кредитные обязательства совместно, изменение их семейного положения никак не повлияет на порядок выплаты ипотеки. В таком случае ежемесячно каждый супруг должен будет выплачивать половину суммы, которая прописана в кредитном договоре и когда вся стоимость недвижимости будет выплачена банку, каждому из плательщиков будет принадлежать по ½ доле квартиры.

Выплата ипотеки одним из супругов с правом взыскания части долга с другого супруга

Если один из супругов не в состоянии выплачивать свою часть кредита после развода, между супругами может быть заключен договор о том, что платить по ипотеке будет только один супруг, за которым остается право взыскания половины выплаченных с момента развода средств у другого супруга. Таким образом, после выплаты ипотеки первый супруг может выкупить у второго его долю в ипотеке с учетом долга, либо второй супруг вернет первому долг, и тогда квартира в равных долях будет принадлежать каждому из бывших супругов.

Способы разделения совместной ипотеки.

Существует несколько способов, осуществить раздел ипотечной квартиры при разводе:

1. Продажа недвижимости, находящейся в залоге. Вырученные средства направляются на уплату долговых обязательств, а оставшиеся средства делятся между бывшими сожителями по договоренности.

Этот способ наиболее оптимален, однако не всегда возможен, так как:

  • нужно обязательное согласование с организацией, выдавшей кредит. Одобрение на такие действия заёмщиков выдаётся неохотно вследствие того, что при этом кредитор теряет значительную часть процентов за пользование денежными средствами;
  • залоговая недвижимость является сомнительным приобретением для большинства граждан;
  • процесс продажи предусматривает обоюдные действия супругов, а как показывает практика, редкая семейная пара сохраняет доброжелательные отношения после развода.

2. Ипотека при разводе предусматривает разделение платежей по кредитному договору в равных частях, и соответствующее выделение долей, в приобретённой ими недвижимости.
Относительно правовых норм, бывшие муж и жена имеют равные права и обязанности на квартиру. Раздел ипотеки при разводе может происходить с разграничением на равные доли как собственности, так и обязанностей по внесению денежных средств по кредиту. Такой вариант не всегда устраивает бывших супругов, в особенности, если у них нет иного места для проживания.

Испорченные отношения в этом случае, могут существенно усугубить ситуацию, так как один, из некогда благоверных, может намеренно прекратить выплаты.

Это случается по нескольким причинам:

  • наличие другого места проживания и, как следствие, ложная уверенность в том, что вносить денежные средства за имущество, которое не используется, необязательно;
  • недостаток финансовых средств.

Как разделить ипотечную квартиру при разводеТакже отказ от уплаты части долга может происходить для того, чтобы банк принудительно выставил недвижимость на торги.

Отсутствие платежей одного из членов распавшейся семьи может служить преимуществом для другого. Если одна из сторон исправно вносит всю подлежащую выплате сумму, то после погашения всей задолженности, доли в недвижимости будут определяться, пропорционально проценту внесённых средств.

Рассматривая вариант о разделении ипотечных выплат, кредитная организация будет тщательно прорабатывать информацию о платежеспособности обеих сторон кредитного договора.

3. Отказ от прав на владение недвижимым имуществом, в пользу одной из сторон.

Данный способ предусматривает наличие у одного из бывших супругов иной жилплощади. Отказ от собственности автоматически избавляет от обязанностей выплачивать ипотеку. Кредитная организация, в этом случае, может пойти на уступки лишь тогда, когда второй заёмщик имеет полную платежеспособность.

Данный метод включает в себя дополнительные расходы. Комиссия банка за переоформление ипотеки при разводе может составлять от 0.5 до 1 процента, от непогашенной на момент принятия решения, суммы.

4. Иные способы, наиболее приветствующиеся кредитными учреждениями.

Следует отметить, что все предыдущие варианты рассматриваются сотрудниками банка с большим нежеланием идти на уступки. Но есть и такие возможности, когда квартира в ипотеке при разводе не является предметом споров кредитора и заёмщика:

  • погашение задолженности, посредством реализации дорогостоящих совместно нажитых ценностей;
  • оформление кредитного договора на одного из супругов в другой кредитной организации, с целью внесения всей оставшейся суммы по ипотечному кредитованию;
  • отсутствие нарушений по обязательствам перед банком, вследствие сохранения дружественных отношений между экс-супругами.

Особое значение развод при наличии ипотеки имеет тогда, когда в семье есть общие дети. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев при разводе, ребёнок остаётся с матерью, а это означает, что даже в ипотечной квартире им будет принадлежать большая часть. При этом вносимые в счёт погашения задолженности платежи, будут оставаться в равных долях.

Уменьшение процента суммы, вносимого матерью, рассматривается в судебном порядке.

Если ситуация сложилась так, что встаёт вопрос о том, как переоформить ипотеку при разводе, следует всё же обратиться к компетентным в этом вопросе людям. Практикующие юристы не только проконсультируют относительно дальнейших действий, но и помогут составить все необходимые, для обращения в банк или суд, документы.

https://youtube.com/watch?v=EVfmWMn5KzQ

Практические советы и рекомендации

Как разделить ипотечную квартиру при разводе

В практическом плане выбор для мужа и жены, решивших расторгнуть брак, в сущности, невелик. Они могут либо продолжить вносить текущую оплату ипотеки, либо погасить ее досрочно, найдя недостающую сумму либо согласовав решение с банком, по подходящей для дальнейшего раздела стоимости. Этот раздел возможен как на паритетных началах, так и в некоторой пропорции по договоренности сторон. Возможно еще одно решение вопроса с разделом после развода. В этом случае один из бывших супругов или компенсировав деньгами, или безвозмездным образом письменно отказывается от своей части от общего жилья в ипотеке, а второй берется внести весь остаток по кредитному займу сразу или помесячно. При условии, что банк удовлетворен платежеспособностью этого супруга, право на собственность переходит к нему, и это фиксируется в органах государственной регистрации по территориальному признаку. Банковская комиссия при переоформлении кредитного договора составляет порядка 0,5–1% от оставшейся задолженности.

Расторгнув брак, некоторые граждане пытаются решить вопрос с выплатой кредита, сдавая ипотечное жилье. Такая позиция противоречит требованиям закона, ведь сдается квартира, находящаяся у банка в залоге. Поэтому без разрешения кредитора заключать арендный договор нельзя.

В целом же положительный исход при решении вопроса с разделом ипотеки зависит в первую очередь от того, насколько мирным путем пойдут бывшие супруги.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал:

Уделяем внимание правильному изучению документов

Прежде всего, когда на повестке дня стоит раздел ипотечной квартиры, то важно внимательно прочитать все договорённости, подписанные с банком и не только. Ведь развод может затронуть и отношения по страховке жилья, взятого на условиях ипотеки

Абсолютно не исключено, что переоформление страхового полиса на нового ответственного пользователя повлечет за собой дополнительные финансовые расходы. При таких обстоятельствах нужно быть готовым к дополнительным тратам. В любом случае вопрос с ипотечной квартирой требует ответственного подхода.

И все возможные способы раздела ипотечной квартиры при разводе желательно просчитать не только с точки зрения финансовых возможностей каждого из супругов, но и всех правовых тонкостей. Они содержатся как в Семейном кодексе, так и в законодательстве по ипотеке. Кроме того, на помощь может прийти и актуальная на текущий момент судебная практика.

Раздел имущества это всегда длительный процесс. Тем более, когда дело касается недвижимости. Поэтому судьбу ипотечной квартиры желательно определить до стадии судебного разбирательства.

Основные понятия и принципы ипотечного кредитования

Ипотека – это разновидность кредитного займа, при котором заложенное недвижимое имущество находится во владении заёмщика, но в случае нарушения им обязательств по договору, подлежит реализации со стороны кредитора.

Следует отметить, что разграничение касается, не только прав на какой-либо материальный объект, но и обязательств, направленных на его содержание.

Как разделить ипотечную квартиру при разводеТаким образом получается, что взятые обязанности, члены семьи должны исполнять в равных долях. Важным моментом раздела имущества при ипотеке, является уведомление банка. Именно кредитная организация рассматривает вопрос о дальнейшем погашении ипотечного кредита.

Большой процент приходится на такие случаи, когда информация о прекращении ведения совместного хозяйства семьёй, рассматривается кредиторами как ситуация, при которой обоснованным будет решение о выдвижении требований досрочной выплаты за недвижимость.

Как разделить квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : раздел квартиры находящейся в ипотеке Уважаемая Анна! Путей решения Вашего вопроса, собственно, два – или договариваться с бывшим мужем, или положиться на закон. При первом «сценарии» одним из возможных вариантов может быть подписание мирового соглашения с отказом от доли одного из бывших супругов в пользу другого, например, за вознаграждение (компенсацию). Также возможно обсудить вопрос о продаже предмета ипотеки с погашением долга по ипотеке и разделе оставшейся суммы между супругами. Единственное условие: все эти варианты должны согласовываться с банком, как залогодержателем.

А вот если поступать «по закону» — то тут все понятнее и «длиннее» одновременно. В кредитном договоре есть две стороны: одна – банк, вторая – заемщик и его (её) супруг. Проблемы «внутри» второй стороны банку не интересны: ответственность у заемщика с супругом (-ой) (пусть сейчас он-она уже бывшими) солидарная.

В переводе на более понятный язык это означает, что в залоге находится вся квартира целиком. И кто бы из созаемщиков ни перестал платить – банк вправе потребовать уплаты с другого. Поэтому позиция «обывательского здравого смысла»: я заплачу свою половину, а вторая – это дело бывшего мужа, — не пройдет, так как банк сначала станет требовать исполнения денежного обязательства от обоих, а, в крайнем случае, наложит взыскание на предмет залога, т.е. квартиру. Опять-таки, на всю.

Получается, что доводить до конфликта с банком не стоит, тем более, что за каждый день просрочки «набегают» штрафные проценты. Поэтому стоит либо обратиться в суд (правда, ипотека в России еще довольно молода и судебных прецедентов по подобным делам еще не слишком много; следовательно предсказать, как суд будет «разруливать» подобный казус, сложно). Либо – платить самостоятельно. Согласно Гражданскому кодексу, созаемщик, исполнивший за другого созаемщика его обязательства, вправе потребовать возврата денег. Т.е. уже после того, как долг банку будет погашен, следует обращаться в суд с иском о «переделении» квартиры пропорционально произведенной оплате.

А уже после установления в таком порядке и регистрации долей в общей собственности решать вопрос о разделе квартиры. Выдел имущества в натуре невозможен, поэтому опять придется встречаться и решать спорные вопросы либо по соглашению бывших супругов, либо в судебном порядке через разделение лицевых счетов, определение порядка пользования общим жилым помещением и т.д. и т.п.

Грустная перспектива? Да, не веселая. Тем не менее, считаю для Вас необходимым рассмотреть всю перспективу разрешения спора, чтобы верно оценить свои возможности и выбрать тот вариант развития ситуации, который более всего отвечает Вашим интересам. Желаю удачи.———————————————————————